宏福苑小区虽然在北京的北五环外，但是距离地铁13号线最近的一个车站只有10多分钟的车程。据网易财经了解，宏福苑的小产权房价最贵的已经突破了8000元每平方米的大关，而在09年金融危机时，这里的房价只有4000多每平方米。据一家二手房网站显示，宏福苑小区现在的均价是7500元，同样的位置，相隔不远的北苑小区等大产权房已经高达13700元左右。
宏福苑小区属于北京市昌平区郑各庄村，这个村子在北京市大名鼎鼎，有着北京最美乡村之称。村委书记是当地有名的“能人”，带领村民开发了著名的温都水城和这一大片小产权房。小产权房虽然并不合法，但“软实力”让居民放心，郑各庄村是全国小康建设明星村标兵，村领导经常上电视上报纸，村里也经常迎来各级领导来参观访问。
“北京市只有三条快速公交，其中一条就放到这里了，你说能拆吗”，推着自行车出来的居民老刘对网易财经表示。
老刘几年前从海淀区拆迁后，到这里买了170平方米的小产权房，只花了34万。他说，当时拆迁款给的少，商品房买不起，“现在只买得起小产权房，你又要拆，怎么可能呢”。
当地的小产权房，大多是趁“新农村改造”的机会修建起来的。建房的规划远超了本村的实际需求，安置完本村人以后，还有很多空置。于是，村里就将这些房子外卖。但是，由于对产权的担忧以及交通、生活配套设施不方便，刚开始，小产权房并不受人欢迎。
一位北京大学退休工人对网易财经说，当时村里都是开车去接我们来看房的，非常热情，车上挂着“每平米980元”的标语在北大附近宣传、推销。
当时村里开始建的时候，资金不多，一次只能建2至3栋，后来市场越来越好，“一建就是十几栋了”，现在宏福苑一家有了85栋之多。除了村民居住，绝大部分都是*****出去了。
“开发商”捂盘待涨
一位与宏福苑开发商有业务合作的装修商对网易财经透露，其实宏福苑新开的楼盘中有新房可以外卖，但是因为看涨小产权房价格，所以新房被捂盘待售。
老刘指着旁门的新楼盘说，那些都是新盖的，也是小产权房，但现在没有关系买不到，听说只要内部人能买点。
二手房市场上，宏福苑的小产权房卖的十分紧俏。虽然小产权房不能正规上市*****，但是私底下的*****却是十分活跃，买家并不担心出不了手。最初，开发商并不允许村民的房子对外出售，据了解，本村村民买这些房子的价格最低才每平米580元。现在宏福苑在市面上流通的小产权房只是外卖房子的再次转卖。据在宏福苑旁边专门从事小产权房*****的中介透露，目前二手房的均价已经达到了每平米8000元，而2003年时，即便是这里的新房，也才每平米1790元左右，之前更便宜。
对于小产权是否能转成大产权？村里的人的看法并不一致。
网易财经访问的本村的村民都相信自己的小产权房能变成大产权。其中一位村民告诉网易财经，听说宏福集团正在给办大产权，但是具体什么时候下来还不知道。她还说，按照北京市的规划，郑各庄村的居民将变成城市居民，那么村民的房子就通过缴纳一定的费用可以变成大产权。
而在此购房的外村人表示，买房时宏福集团有表示小产权房可以转为大产权，但是只是口头说一下，并没有下文。他们中大多数认为小产权房不可能转正。但对于产权，他们并不特别在意。虽然开始购房时难免有些担心，但是随着时间越来越长，也就不再那么担心了。
其中一位居民的看法可能代表了大多数人。 “这边已经有80多栋楼了，住了十几万人，怎么会拆？再说你买的不是最好，你也不是住这儿最有权的，即便出了事，有他们在前面顶着，担心什么啊？踏踏实实在这里住吧！”
郑各庄村村委会表示，是否转正要问开发商宏福集团，而宏福集团售楼处的一位工作人员对网易财经表示：“没有人会给你这个承诺，你爱买不买”。
临走时，老刘对网易财经表示，要卖趁早，要不就涨价了，这往北几公里有个上东阔村，听说也要盖80栋的小产权房，均价才4500元左右。
“都是昌平区的村，许你郑各庄村盖，就许我盖，小产权房现在谁也管不了了”，老刘说。
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